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房地产企业税务筹划技巧剖析
编辑:西安简讯商务咨询有限公司   时间:2018-04-19

房地产企业税务筹划技巧剖析

1、营业税谋划

房地产企业所触及的应纳营业税的税目包括效劳业、修建业、转让有形资产、销售不动产,税率皆爲5%。营业税是对在我国境内提供给税劳务、转让有形资产或销售不动产的单位和团体所获得的营业额征收的一种流转税。我们可以从以下多少个方面对营业税停止谋划:

(1)价外费用的谋划

房地产开发企业在销售房屋的同时,往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设备费。对房地产开发企业来说,这些配套设备费属于代收应付款项,不作爲房屋的销售支出,而应作“其他敷衍款”处置,但在盘算交纳营业税时,仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是,假如房地产开发企业专门成破物业公司,将这部分价外用度的收取转由物业公司收取,这样,其代收款项就不属于税法划定的“价外费用”,也就不用征收营业税。例如,某房地产公司去年营业支出爲3亿元,其中代收款项爲5000万元,则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。假设将代收款项由上司的物业公司收取,则房地产公司应交纳营业税30000*5%=1500万元。节省税金250万元。营业税的计税根据是营业额,营业额爲征税人提供给税劳务、转让有形资产或许销售不动产向对方收取的全体价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外免费。同时,营业税暂行条例又规则,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行爲,属于“效劳业”税目中的“署理”业务,只对其从事此项代办业务获得的手续费支出征收营业税。这就爲房地产开发企业经过掌握价外费用停止营业税谋划提供了空间。

 

(2)使用税率不同的谋划

由于营业税有九种税目,税率各不相同,销售不动产适用的是5%的营业税税率,房屋装潢属于修建装置业适用3%的税率。充沛应用税率差异可以为房地产公司浪费不少税金。假如甲企业不成立装潢公司,只签署一份销售合同,则营业税爲:9000*50000*5%=2250万元;假如甲企业签署销售合同时按毛坯房计算,另成立装潢公司与客户签署装潢合同,则营业税爲:8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150万元。节俭100万元。例如,甲企业开发的房地产毛坯房价钱爲8000元/平方米,装潢按1000元/平方米计算,总面积爲50000平方米。

2、土地增值税谋划

(1)应用土地增值税的纳税范围停止谋划

正确界定土地增值税的纳税规模十分次要。判定属于土地增值税纳税范围的规范有三条:一是土地增值税是对转让土地运用权及其地上建造物和附着物的行爲纳税;二是土地增值税是对国有土地运用权及其地上建筑物和附着物的转让行爲纳税;三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地运用权、房产产权的举动。依据这三条断定规范,税法对若干详细状况能否属于土地增值税纳税范围停止了判别,房地产企业可以依据这些判别规范停止公允的税收谋划。

①房地产的代建房行爲

税法中对房地产的代建房行爲能否纳税做出了详细规则,房地产的代建行爲是指房地产开发公司代客户停止房地产的开发,开发完成后向客户收替代建支出的行爲。关于房地产开发公司而言,虽然获得了支出,但没有发作房地产权属的转移,其支出属于劳务支出性质,故不属于土地增值税的纳税范围。房地产开发公司可以应用这种建房方式,在开发之初确定终极用户,施行定向开发,以到达加重税负的目的,避免开发后销售交纳土地增值税。

②协作建房

税法规则,关于一方出地,一方出资金,单方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足应用此项政策停止税收方案。假如某房地产开发公司拥有一块土地,拟与A公司配合建造写字楼,资金由A公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作爲办公用房自用,不必交纳土地增值税,从而下降了房地产本钱,增强了市场竞争力。将来再做处置时,可以只就属于自己的部门交纳土地增值税。

(2)应用添加扣除项目金额停止税收谋划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小依照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,交纳的税款就越多。合理的添加扣除项目金额可以降低增值率,使其适用较低的税率,从而到达降低税收担负的目的。

税法准予征税人从转让支出额减除的扣除项目包括五个局部:获得土地运用权所领取的金额;房地产开发本钱;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规则的其他扣除项目,次要是指从事房地产开发的征税人允许扣除获得土地运用权所领取金额和开发本钱之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算,《土地增值税暂行条例施行细则》中做了明白规则,房地产企业可以选择恰当的利息扣除规范停止税收谋划。税法规则利息收入凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,答应据实扣除,但最高不得超越按贸易银行同类同期存款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按获得土地运用权所领取的金额和房地产开发本钱之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息收入或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按获得土地运用权所领取的金额与房地产开发本钱之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:假如企业估计利息费用较高,开发房地产项目次要依托负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,次要依靠权益资本筹资,估计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对完成企业价值最大化有利。

 

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